住房问题深远影响着人民群众生存感、安全感、幸福感。

1月10日，国家发展改革委、住房和城乡建设部等21部门联合发布《“十四五”公共服务规划》提出，人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

《规划》是“十四五”时期乃至更长一段时期促进公共服务发展的综合性、基础性、指导性文件，具有深远意义。

在落实国家基本公共服务标准、持续推进均等化发展目标的基础上，首次将非基本公共服务纳入规划，提出普惠性发展方向。

《规划》涵盖了九个领域的公共服务，住房是其中的重要组成部分，涉及基本公共服务和普惠性非基本公共服务共7方面内容。

其中基本公共服务强调住房保障，涉及公租房、棚户区改造和农村危房改造3个方面，普惠性非基本公共服务强调积极推动改善住房条件，包括保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金4方面内容。

基本公共服务是指建立在一定社会共识基础上。基本公共服务涵盖面广，讲究刚性满足，和均等化的体量。至少包含两个基本点，一是保障人类的基本生存权（或生存的基本需要）；二是满足基本尊严（或体面）和基本能力的需要。

住房保障就是基本公共服务。包含扩大住房公积金制度覆盖范围，多措并举促进单位依法缴存，鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度。优化住房公积金使用政策，租购并举保障缴存人基本的需要。

普惠性非基本公共服务，讲究改善性需求，有针对地提质扩容。从住房供给看包含对层级供给对品质的需要，是从住有所居到住优所居的推进。

保障性租赁住房为普惠性非基本公共服务的主要抓手。《规划》再一次强调在人口净流入的大中城市发展面向新市民和青年群体的保障性租赁住房，以建筑面积不超70 平、租金低于周边可比项目的小户型为主。

同时，要扩大普惠性非基本公共服务供给。在推动重点领域非基本公共服务扩容方面，要积极推动改善住房条件。因地制宜发展共有产权住房，以中小户型为主，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。

SUMMARY OF POLICIES

适合不同主体的普惠性

《规划》提到保障性租赁住房以小户型为主。小户型面积较小，价格合理，适应当前的社会发展形势。

保障性租赁住房目前大多已采用了集中的、高密度的建筑形式，但在今后的城市更新、存量盘活、增量建设中进一步吸收社会资本，民营企业等专业化力量后，对提高社会融合提出了新的挑战。

这不仅需要相关的配套政策，也需要规划师、建筑师、设计师、研发人员更了解多层次的保障人群。

需要针对工作生活娱乐动线提出适配性性和创新性的规划与建造运营方案，从功能到居住生活的综合解决方案。这对未来新居住新产业相关从业人员的复合能力上也有了更高要求。

以西安交大扬州科技园内的乐动LDSportsAPP人才公寓为例，在原来楼宇的基础上进行改造，焕然一新成为新市民、青年人等城市奋斗者打造的公寓综合体。

即融合了乐动LDSportsAPP其它四大产品线的优势和特色，又结合所在区域/园区的情况和住户需求。客群以企业员工的全人群，房型涵盖单人间、双人间、多人间等多房型。

对B端企业，以员工住宿为切入，打造“招住一体化”企业人力服务生态圈；而对于C端住户，在不断提升居住体验的同时，提供一站式新零售服务平台“歆便捷大社区”。

打造出社区化公共生活配套、商业配套等社区共享空间，构建“企业租住新生态”，让每一位住户能在乐动LDSportsAPP青年社区“安心住下来”。

在产品研发的过程中，因小户型由于受到空间、面积等因素的影响，所以更需要综合考虑受众需求。结合收入、职业背景、生活特性、年龄结构、兴趣爱好等研究，对设计方案进行合理的调整。

更需要充分利用规划区域的土地资源，同时还应该对各类公共配套设施、停车场、社区商业等进行可持续性的整体规划。

至少需要以环境为设计方向，为人们提供综合性的公共服务设置、便利的交通环境、配套商业建筑等，这样才能够为住客提供优质的居住生活环境。

只有这样才能实现从“有的住”到“住的好”“住的稳”“住的安”的跨越，让住房保障发挥适合不同主体的普惠性。

PPP成为长远「普惠」

行业稳增长的重要抓手

《规划》指出，构建公共服务多元供给格局，鼓励社会力量参与。

其中包括，完善相关政策，放开放宽准入限制，推进公平准入，鼓励社会力量通过公建民营、政府购买服务、政府和社会资本合作（PPP）等方式参与公共服务供给。

在资格准入、职称评定、土地供给、财政支持、政府采购、监督管理等方面公平对待民办与公办机构，及时清理和废除妨碍公平竞争的各种规定和做法。

《规划》还提出，健全公共服务要素保障体系，保障设施用地需求。在符合相关法律法规的前提下，鼓励利用低效土地、房屋建设公共服务机构和设施。

符合条件的公共服务设施和机构建设用地，可采取划拨方式予以保障。探索实行长期租赁、先租后让、租让结合的弹性土地供应方式。

鼓励社会力量通过PPP方式参与，有利于提高公共服务供给效率。PPP以契约形式，把政府部门与社会力量紧密结合在一起，突破了传统的政府与社会资本、民营企业的分工边界。

促使政府职能由“既做运动员又做裁判员”向“裁判员”转变，同时充分发挥社会力量、民营企业的能动性和创造性，有效提高了公共产品供给效率和公共服务水平。

推广PPP模式，可以盘活存量资产，激活以住房租赁等民生行业的投资潜力，同时拓宽企业发展空间。也符合从高速发展向高质量发展的经济发展规律。

不同的主体承担着相应的责任，各方需要通力合作，去规范和培育住房租赁市场。是一项极其复杂且长期的系统工程。

既需要政府从财税体制改革、土地供给保障、法律法规完善、税收优惠鼓励等方面加以推动，也需要行业的规范发展以及相关资本服务合理创新的支持。

更需要“深化简政放权、放管结合、优化服务改革，全面实行政府权责清单制度”。

租赁企业在放管服改革后，也将面临着重构，这会深刻影响行业和推动行业的洗牌。

任何一个人、一个企业、一个行业不应是自成一体。目前的阶段，最重要的是行业的共担与共生。

行业要走的长远，需要更多普惠的发心。

多方通力合作，力出一孔，保障好基本民生，织密织牢社会保障“安全网”，才能真正发挥住房租赁「普惠」的势能。

END