随着国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发后，住房租赁行业迎来政策的春风。背后涉及对社会责任、共同富裕、地产转型等一系列宏观政策的呼应。

通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房供给，降低租赁住房税费负担，缓解大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

保障性租赁住房以“保障性”、“普惠性”为核心，支持新市民、新青年在就业城市的居住。随着各地政府不断推出政策，政策效果会逐步显现，或会逐渐改变新市民新青年居住消费观念，租赁住房也将成为一种自由的居住消费选择，实现对美好居住的向往。

2022年1月13日，上海市住建局重点发布《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》与《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，上海领先全国率先推出面向市场的保障性租赁住房（以下简称“保租房”）落地执行政策，两条《办法》详细展示了从保租房从项目认定到出租管理的全流程要求。

保租房迎合了地产转型的时代需求、满足了庞大的住房租赁市场需求、获得各地政府政策支持，天时、地利、人和一应俱全。本文将以解读上海《认定办法》主、《租赁管理办法》为辅，为欲加入保障性租赁市场的企业提供参考，并总结和预测对未来住房租赁市场的影响。

《项目认定办法》解读

《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》内容详细地公示了保障性租赁住房项目认定条件、流程、责任单位等具体信息，是率先全面开放向市场筹集保障性租赁住房落地政策的重点城市。

明确认定项目类型，非改租可入保租房

《认定办法》明确了保租房准入的认定类型，从租赁住房用地、项目配建到非改租，均可认定为保障性租赁住房。保租房的供应是多元化的、市场全面参与的，大中小型房企、村集体、产业地产、住房租赁民营企业均可参与供应。非改租对于保障性租赁住房的供应也起关键作用，而对于非改租合规性的历史问题，住房租赁企业或将为此付出更多成本。

明确70平内小户型为保租房主要产品

《认定办法》明确了项目户型标准：以70平以下小户型为主，占总体住房面积不低于70%。保租房除了服务新市民、新青年，也为新家庭提供了两房以上的户型，为外来人口的进入乃至扎根提供了居住保障。目前，市场上规模化专业化住房租赁企业主打产品为单间式宿舍型租赁住房，比较符合保租房面向市场筹集的需求。

既有合规项目申请，通过前期审核，材料齐全的5日可获认定书

《认定办法》明确了市场现存项目认定保租房的申请条件，新建类、改建类，自持项目、转租项目均可，主体要求为提交《保障性租赁住房项目认定申请表》并提供项目合规性相关材料。申请企业需向项目所在地区的房屋管理部门提交相关材料，部门将在5个工作日内反馈并出具《保障性租赁住房项目认定书》。合规的项目，无论是新建类，还是改建类，将可以在提交材料后的5个工作日认定为保租房。政府对于现有项目认定保租房展现了极高的工作效率，加大保租房供给的同时加快其入市的效率。

新实施项目需多部门联合认定，部分项目可“简化”认定

在本《认定办法》发布后，新实施项目的认定程序与现有项目有所不同，现有项目认定申请发生在项目落成后或建设中，而新实施项目的认定申请主要发生在项目启动之前。根据《认定办法》，新实施项目申请将分为“一般认定程序”、“简易认定程序”以及单独划分的“改造类申请”。

“一般认定程序”与“简易认定程序”提供的材料基本类似，但审核标准和周期有巨大的差别。“一般认定程序”适用于一般的新建租赁住房申请认定保障性租赁住房，而“简易认定程序”则适用于已明确定为保障性租赁住房的项目，例如居住用地新建需按当地政府要求配建一定比例的保障性租赁住房。

“一般认定程序”在审核标准和周期上都出现极大的不确定性，申请企业提交相关材料，当地房管部门初审，后由房屋管理、发展改革、规划资源等多部门结合区域总体规划、保障性租赁住房发展计划、项目地块的现状条件等统筹研究、联合认定，通过后出具《认定书》。而“简易认定程序”和既有项目审核流程类似，申请企业向项目所在地区的房屋管理部门提交相关材料，部门将在5个工作日内反馈并出具《保障性租赁住房项目认定书》。

新实施非改租，合规是重点

新实施的非改租等改造项目认定申请标准，需要结合上海市于2021年发布的《关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见（试行）》办理项目认定。根据《意见》中明确的申请程序，申请单位需要提供书面申请报告、产权合法证明、房屋改造方案、项目运营方案、房屋质量检测证明等材料，非常复杂。

保租房虽为非改租提供了一扇门，然而进门依旧道阻且长。非改租项目由于项目本身的复杂性，申请一如既往的高成本、长周期、多不确定因素。相较新建项目，改建项目需要经营单位乃至政府审核单位具备更丰富的经验和更强的专业性。

办理流程高效简化，其中改造类项目相对复杂

总体而言，《认定办法》为市场力量加入保障性租赁住房提供了可行性，政府简化了办理步骤、增加了办理效率。对于以房企、央企为主导的新建类住房租赁项目，保租房大门敞开、欢迎加入。而对于民营住房租赁企业主导的改造类项目而言，合规性已经成为项目发展的关键，无论是否加入保租房，新项目的合规性已是必经之路。

保租房落实财税支持政策，财政奖补仍未揭露

《认定办法》明确保租房项目认定后可以申报财税支持政策，包括不限于简易计税和财政奖补，此外，非改居也可以享受民用水电气价格政策。目前，具体保租房项目的财政奖补并没有准确消息，而金融支持政策也难以惠及中小住房租赁企业。

《认定办法》小结

1．《认定办法》明确并加速了审批流程，为加快保租房项目的筹集和供给指明了道路，以上海为首，全国各大重点城市也将进入保租房扩容加速赛道。

2．《认定办法》作为率先面向市场筹集保租房的政策方案，非常具有实践意义，全国重点城市在观望、学习的同时，探索构建符合自己城市特色的住房体系，保租房进入落地元年，各地政策落地也将提速。

3.非改租项目纳入保租房体系相对压力更大。非改租存在其特殊性和复杂性，不同项目差异化较大。非改保的认定对于企业乃至政府部门而言，需要大量时间和经验来磨合，对政府办事效率和能力也提出了新的要求。

4．《认定办法》明确保租房认定后，项目可以获得财税支持。目前改建项目获得实质性支持政策的有限，对于非重资产持有的运营型住房租赁企业吸引力还有待提高。

《租赁管理办法》解读

《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》对于保障性租赁住房的租金、押金、租期、签约、监管等运营方面提出了明确要求，保租房项目需要严格执行本《管理办法》，执行力不足或违反条款甚至将承担责罚。

保租房租金打9折，“估价”谨防行业乱象

《管理办法》明确，保障性租赁住房的租金不超过市场评估价的90%，年租金涨幅不得超过5%，费用标准不得超过押一付三。租金打折对于租赁项目必然会加重原本就难以盈利的现金流压力，带来生存挑战。

“市场评估价”十分微妙，第三方房地产估价机构出具的《租金评估报告》，一方面会增加项目由估价产生的一次性成本。另一方面，估价标准的差异也可导致市场产生混乱。一些项目的租金在估价后，租金下滑严重，加上9折的要求，由于盈利的问题无法加入保障体系。另一些项目的租金在估价后反而涨了，甚至加入保租房体系后的租金也能高于当前租金。此外，估价本身决定着租赁企业的盈利与否，由于估价标准的差异化，就有可能从中滋生腐败，形成行业乱象。

保租房配租获客，营销成本大幅降低

《管理办法》明确保租房采用申请配租的方式获得租客，首先，保租房项目达到供应条件后，首次配租是采用集中配租方式，优先保障在无房且符合其他准入条件的申请对象。集中配租未满的情况下，采用与市场化相同的常态化招租方式，申请对象自由看房、先到先租。满租后，采用轮候配租的方式，申请人可以排队候租。

保租房市场相对封闭，政策调控多于市场调整，保障性大于商业性，再加上城市更新发展的局限性，大型保租房项目大多从城市外围，由外向内分布，而改造类项目更贴近城市核心，由内向外分布，项目之间的竞争压力相对较小，加上对企业的财税支持政策，保租房的营销成本和经营风险均明显低于传统市场。初期，保租房项目较少，符合申请标准的人群也相对较多，容易形成供不应求。

运营单位初审租客资料，配租效率提高

《管理办法》明确市民在申请保障性租赁住房需要向保租房项目运营方提供证明材料，初审交由项目运营方进行审核，复审再交由区住房保障机构，通过后方可签约，总体时长不超过8个工作日。保租房运营企业分担政务审核，将极大程度提高审核效率，然而也将相应增加运营成本。此外，审核效率的提高，有利于加速出租效率、降低项目的空置期。

运营单位代为监管，并承担相应责任

《管理办法》明确保租房运营单位需要严格按照其要求进行项目运营，其中包括但不限于规范签订合同、规范收取租押金、规范居住人数等硬性要求。此外，运营单位需要代为执行审核租客材料、监管租客等事务，确保租客符合保租房申请要求，防止租客进行转租、换人等破坏公平性行为。保租房运营单位也将为此承担相应责任，一旦发现运营单位存在违规行为、审核监管未尽职，将受到责罚。轻则整改，重则暂停并收回出租单位的一切财税支持和补贴。

《租赁管理办法》小结

1.《租赁管理办法》一方面对运营管理提出了要求，另一方面也规范了申请者的行为，保租房的租期、租约等条件会更稳定，住房租赁行业租房乱象会相应减少。

2.《租赁管理办法》明确了保租房的配租机制，保租房申请条件受限，受众数量有限，在发展初期，项目少、申请人多，获客会更稳定轻松。从长期来看，随着更多项目的入市，项目体量逐渐饱和，项目多、申请人少，出租率可能不容乐观。

3.《租赁管理办法》明确保租房为市场租金的9折，租金的强管控，导致现金流压力增大、项目爬坡期延长，向外需要政府和金融更大力度的支持，向内对企业精细化管理、结构性成本优化提出了更高要求。

4.《管理办法》赋予运营单位审核和监督的职能，是责任共担的体现，企业做好服务者的同时还要成为监督者，承担监管责任也将受到约束，要求企业必须履行社会责任，将提升行业自律。

5.《管理办法》对运营管理提出了更高的要求，同时也提出了相应的惩罚，这也将催生更专业市场化的保租房运营服务商。专业的第三方运营管理团队能有效降低资产经营的风险，从而降低管理成本。

CONCLUSION保租房市场预测和总结

1.目前，保障性租赁住房仍处在起步阶段，随着政策的加速落地，保租房在短期内将迎来快速扩张期，政策利好将带来大批企业参与，将普惠更多新市民新青年。

与此同时，保租房市场需求缺口明显，市场呈现供不应求的状态。随着保租房供应大量的释放，保租房供应与市场需求两两配对，市场大部分需求被满足，呈现稳定状态。在未来，保租房供应增量放缓并保持动态平衡，市场新增需求也随之保持动态平衡。

2.上海保租房《认定办法》和《租赁管理办法》的落地对全国重点城市实践保租房有重要借鉴意义，其他重点城市也将陆续推出落地政策，保租房从严监管的趋势明显，非改租压力较大。住房租赁市场企业端对保租房的反馈或将呈现由慢到快的加速曲线，上海保租房政策落地后的走向将给全国重点城市和各大租赁企业起到借鉴作用。

3.保租房运营管理将全面纳入政府监管，服务与监督并存，惩罚规则带来运营风险和管理的提升，轻资产运营门槛大幅提高，专业资产运营能力的价值将更为显著。

4.传统住房租赁市场或将与保租房将保持差异化生存，保租房适用人群范围广、条件不苛刻，短期内将严重分流青年租房消费市场。非保障性租赁企业则需要在定位、品牌、产品方面下更大的功夫以保证长久的差异化竞争力。

以上浅见希望能帮助各方参与者把握政策风向，踏准市场节拍，协同推进保租房发展。