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研究 | 2022年一季度保租房政策总结
2022.01.01-03.31
保障性租赁住房
政策总结
2022，保障性租赁住房（以下简称”保租房“）正式从供给端发力，必将改善新市民、新青年住房困难的现状。
2022，《“十四五”公共服务规划》作为第一季度保租房政策的开篇，将保租房纳入公共服务范畴，再次强调了保租房对于国家发展的重要性。
2月，国家继续推出两大重磅金融支持政策：《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》、《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意》，为保租房的发力提供了关键的动力。
2022，各省市地方积极响应国家号召，陆续推出保租房的规划和落地的相关政策，平均每3天就有不同城市推出保租房发展政策。至此，第一季度的完结，保租房供给端步入高速轨道，各地将迎来保租房加快筹集的阶段。
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· 国家级政策汇总
· 地方政策汇总
关键词解读
01 关键词：“十四五” Two Centenary Goals build a new development pattern People will lead a better life ·The 14th Five-Year Plan // “十四五”规划是保租房发展的里程碑。 1月10日，国家发展改革委、住房和城乡建设部等21部门联合发布《“十四五”公共服务规划》，保租房正式“破圈”，上升至公共服务发展的国家重点任务。 1月11日，住建部在新闻发布会上快速跟进，并表示：于“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套(间)，预计可缓解1300万新市民、青年人的住房困难问题。 2月24日，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行发布会，住建部副部长在会上表示，2022年将继续大力增加保租房的供给，全国将新筹集240万套，比去年有大幅度增长。 // 超过40个重点城市积极响应“十四五”规划 至今，超过40个城市分别制定了保租房扩大供给的发展规划和落地方案。从目前的增速幅度来看，“十四五”最终实现供应的保租房数量将快速达到预期目标。 ·························· 02 关键词：项目认定 Two Centenary Goals build a new development pattern People will lead a better life · Affirmation // 项目认定成为保租房市场准入的关键。 目前，全国超过20个重点城市已推出保租房项目认定方案，以扩大保租房供给。 以上海、广州为首，他们分别于1月17日和2月17日推出《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》、《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》以及《广州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》，明确了保租房项目的产权类型、户型标准、申请流程、监管运营、财税支持。 上海、广州也专门成立了保租房审核单位，专门负责审核保租房项目认定，简化项目审核流程的同时，极大程度缩短了项目审核周期。 // 存量改造项目的难点集中在合规性上。 目前，对于住房租赁民营企业而言，保租房认定对存量改造项目的条件仍然较为苛刻，存量改造项目用作租赁住房的难点依然集中在合规性上。 存量改造项目一直以来，面临改造难、问题多、审核难、审理周期长等诸多障碍。目前，广州《办法（意见征求稿）》表示，广州各区可结合实际为改造项目制定具体规定，保租房或将为存量改造项目开通专属通道，这对存量改造项目无疑是一则重大利好。 ·························· 03 关键词：租金管制 Two Centenary Goals build a new development pattern People will lead a better life · Rental // 保租房项目受到租金管制且年涨幅不超过5%。 目前，部分地方政府在保租房的租金上明确了折扣。如上海、南京为主的华东城市，租金不得超过市场租金9折。另外，以广州、佛山为主的华南城市，租金不得超过市场租金，可以不打折，根据运营成本自行定价。 // 租金管制的程度受到城市特性的影响。 以上海为例，保障性租赁住房主要以央企级事业单位持有租赁用地的供应为主，自持租赁用地租金收益稳定，租金打折不太影响生存。而以广州为例，城市中心盘踞大量破旧城中村，存量改造既扩充了保租房，又加速城市更新。然而，城中村村集体面对严苛的租金管制，吸引力不足。除此之外，上海租金压力远超广州，据中房协统计，上海2月平均租金94.07元/月/m²，广州2月平均租金59.30元/月/m²，上海保租房租金9折也是有迹可循。 租金管制存在较大的争议，一方面会加重企业项目运作的现金流压力，带来生存挑战，同时也会影响市场企业加入的积极性。另一方面，从市民的角度出发，减轻租金压力是民之所向，普惠性的保租房目的是减轻新市民、新青年的住房压力，在住房压力较大的城市就需要更大的政策力度去调控住房压力。 ·························· 04 关键词：中央补贴 Two Centenary Goals build a new development pattern People will lead a better life · Financial // 项目认定成为保租房市场准入的关键。 目前，全国超过20个重点城市已推出保租房项目认定方案，以扩大保租房供给。 以上海、广州为首，他们分别于1月17日和2月17日推出《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》、《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》以及《广州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》，明确了保租房项目的产权类型、户型标准、申请流程、监管运营、财税支持。 上海、广州也专门成立了保租房审核单位，专门负责审核保租房项目认定，简化项目审核流程的同时，极大程度缩短了项目审核周期。 // 存量改造项目的难点集中在合规性上。 目前，对于住房租赁民营企业而言，保租房认定对存量改造项目的条件仍然较为苛刻，存量改造项目用作租赁住房的难点依然集中在合规性上。 存量改造项目一直以来，面临改造难、问题多、审核难、审理周期长等诸多障碍。目前，广州《办法（意见征求稿）》表示，广州各区可结合实际为改造项目制定具体规定，保租房或将为存量改造项目开通专属通道，这对存量改造项目无疑是一则重大利好。 ·························· 05 关键词：园区配套 Two Centenary Goals build a new development pattern People will lead a better life · Industrial // 明确产业园区可将配套用地面积占比上限从7%提高到15%。 园区加快产城整合，提高生活商业配套，加快宿舍型保租房的建设，是职住平衡的关键。2021年，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确产业园区可将配套用地面积占比上限从7%提高到15%。1月18日，上海快速相应并发布《产业园区产业类项目配套建设保障性租赁住房建设指引（试行）》，为建设发展保租房，提供了政策指引。 产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。 2021年12月29日，上海正式发布《上海市产业园区转型升级“十四五”规划》，“十四五”期间，上海将全力打响5个左右具有全球影响力的园区品牌、50家特色产业园区和50个精品微园，加快建设7个数字化转型示范区和5个数字新基建标杆园区，特色产业及关联产业产出规模占园区比重达到50%以上，规上工业总产值超千亿元园区达到15个，完成10个重点产业发展区域整体转型升级，更新盘活产业用地50000亩，园区高新技术企业达到12000家。 随着产业园区的房发展，职住平衡的意义在于园区内职工数量与住户数量大体保持平衡，让大部分职工可以就近居住。 一方面，从城市发展的角度，园区的职住平衡将有效增加职工的产能效率，减少企业的用人成本，促进城市经济的有序发展。 另一方面，从住房保障发展的方面，园区能实实在在为保租房带来有效客群，长久保障保租房的发展需求。 ·························· · 总结SUMMARY 第一季度至今，国家层面的保租房发展以方向性指导政策和支持性金融政策为主，为保租房的发展制定了明确的目标，并打造了适合发展的经济条件。而各省市保租房的地方政策则以“规划”和“实施”为核心，制定了保租房发展目标、明确了项目认定要求、简化了项目审批流程、提高了项目审批效率。 目前，少数城市仍处在“规划”阶段，而以上海、广州为首的多数城市已经逐步落地“实施”向市场筹集保租房。预计第二季度，更多城市也将进入向市场筹集保租房的“实施”状态，更多提速增效的支持性政策也将紧锣密鼓的出台。
