9月8日，2022第十一届金砖论坛如期而至。在这场房地产金融峰会上，五十余位业内大咖围绕“增长大重构VS资管再平衡”的主题发声探讨，现场激发了精彩的智慧交锋与商业思辨。
ld乐动sports创始人兼CEO徐早霞女士受邀参加峰会，从“租住时代产投联动下的城乡实践”出发延展，发表观点。
对话中，徐早霞女士倾情分享了ld乐动sports在业内深耕多年并不断探索的经验，包括如何为园区留产，为产业留人，为人才留心；如何在资产运营模式中做多元尝试，如何在“微利可持续”的民生行业做好投资模型等，并在实践基础上对租赁市场的发展前景做出了判断。主持人： 金砖财经《中国房地产金融》总编辑 邵轩岚先生
嘉宾：ld乐动sports创始人兼CEO 徐早霞女士
邵轩岚：可以简单介绍一下ld乐动sports在业内的实践吗？徐早霞：我从2007年创业开始进入长租公寓行业，2014年成立了乐动LDSportsAPP。在早前我们更多聚焦的是服务大城市的第三产业基层群体，帮助企业通过留下员工，让员工的幸福指数更高，让企业的稳定性更强。所以乐动LDSportsAPP也是整个行业当中非常少有的to B企业。经过8年的发展，从去年开始我们发现激烈的人才竞争不仅仅存在于大城市，各个城市——包括产业园区、人才集团、城市的组织部也在出台各种人才政策。所以去年起我们已经进入到轻资产的快车道。有全国各地的人才集团邀请我们去进行人才公寓的运营，也有很多产业园区也会认为乐动LDSportsAPP本质上是在帮他们留住人才。在产业园区，我们会帮助政府一起去看产业结构、企业结构，最终会落到人才结构上。乐动LDSportsAPP实际上是在帮助产业园区去打造一体化的生活方式。我始终认为只有留下人才才能留下企业，才能留下产业。今天不管是保租房还是企业的员工宿舍，本质上还是人才公寓，表面看是租赁，实质上是在留人。而乐动LDSportsAPP在这么多年当中，不断地去研究客户、住户真正需要的是什么，只有从人的需求洞察去不断升级产品，不断叠加服务，才能够在这个市场当中去活下来。邵轩岚：ld乐动sports在轻资产模式上已经有很多成功案例，是否考虑做一些新的模式探索，比如集体产权？徐早霞：过去乐动LDSportsAPP是包租的中资产模式，相对于重资产的持有，我们缺少资源。但乐动LDSportsAPP作为一家创业公司——有对客户的极致热爱和对客户价值的坚守，安全运营也是乐动LDSportsAPP投身行业的底线思维。
保租房政策的春风下，租赁市场会由“1+3”模式来组成，央企国企、银行系、运营商等多方主体会参与。乐动LDSportsAPP因为有在行业深耕8年的沉淀，才能为住房租赁行业输出品牌与运营管理服务，看似轻资产的背后是乐动LDSportsAPP重的积累。
跟大家汇报一下乐动LDSportsAPP这一年的成绩：第一，我们累计在一年当中为50个产业园区提供了服务，涉及从园区规划一直到运营的部分。乐动LDSportsAPP的优势是运营前置，我们会以运营最终产生的一些痛点、客户的需求及生活方式来给政府提整体的解决方案，包括整个建设过程当中的管控。第二，我们为6个省市的人才集团进行了人才规划，从人才结构开始，帮助他们去制定政策、盘活资产，告诉他们房源筹措的方式，最终落到房源的管理和人才的管控上。
△乐动LDSportsAPP青年社区·义乌科创园店关于集体用地，我认为这是房源筹措的其中一个部分，我们也会积极去参与，例如在基础用地上关于企业人才公寓的落地，我们就可以持续探索迭代。我们会从整体的规划开始着手，去定制适合租赁行业的产品，并且围绕人的生活方式、未来的娱乐消费，打造整体的解决方案。邵轩岚：许多企业败在算不过来账，乐动LDSportsAPP是如何算账的？徐早霞：租赁其实是民生行业，我们叫“微利可持续”。它不是暴利行业，所以我认为租赁行业的企业能走到今天，算账就是基本功。第一，既然行业是微利的，那么就要想好投资模型。我们会从投前、投中、投后来看模型怎么算。投前我们会看所有项目最终的UE模型是什么样的。财务团队的介入既是商业模式的起点，也是商业模式的终点，所以在投前我们会有财务部门、业务部门一起来看这个项目值不值得投，而且会以运营最终呈现的效果去确定整个运营方案。投中我们每周、每月都会有自己的复盘。乐动LDSportsAPP运营的是双BP模式，第一个BP是财务BP，有一个财务天天盯着数据；第二个是HRBP，天天盯文化盯人。所以运营其实是一个非常精细的活。到了投后，每年我们会看所有存量的项目是不是符合当时的预期，如果不符合是什么原因，然后快速去迭代整个运营模式。我觉得作为运营商最核心的本质，是你真的能够用自己的运营方式去超越。你的运营效率高，才能创造更大的价值，才有你存在的空间。△乐动LDSportsAPP青年社区·长沙三一重工园徐早霞：我觉得租赁属于民生行业，所以既然有人口的流动自然就有租赁，它在中国已经存在了很多年，不是一个新鲜的事物。但是站在国家共同富裕的大背景下，还是看到会有一些人一开始是买不起房的。从多元化供给的价值来看，我们觉得租赁将会是未来30年的国家战略，所以我坚定地看好。第二，我更多地会思考运营商在行业当中跟政府之间的关系、跟央企国企的关系、跟金融机构的关系，以及我们所有的运营商应该相互学习。因为我认为房地产30年的增量市场容纳了这么多的房地产商，接下来就是存量市场，我相信我们所有的运营商都会坚守运营的底线，安全的底线，真的是以客户价值为核心，微利可持续，真正做到商业向善。租住时代产投联动下，乐动LDSportsAPP的探索和升级还将继续。通过观点表达，我们也希望汇集更多伙伴的力量，持续共创社会价值与市场价值。
